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11.06.2021

Auswirkungen von Corona auf die Geschäftsraummiete

Noch hat der BGH nicht darüber entschieden, inwieweit der Gewerberaummieter Miete für das von ihm angemietete Mietobjekt schuldet, wenn er infolge staatlich angeordneter Geschäftsschließung den mietvertraglich vereinbarten Gebrauch nicht ausüben kann. Mittlerweile liegt jedoch Rechtsprechung verschiedener Oberlandesgerichte vor. Danach ergibt sich rechtlich folgendes:

Die staatlich angeordnete Geschäftsschließung infolge der COVID-Pandemie stellt keinen Mietmangel im Sinne des mietrechtlichen Mangelbegriffs dar, der die Minderung der Miete gerechtfertigt. Von einem Mangel ist nur dann auszugehen, wenn der Mangel auf der konkreten Beschaffenheit der Mietsache beruht und nicht in den persönlichen oder betrieblichen Umständen des Mieters ihre Ursache haben (BGH, Urt. v. 20.11.2013 – XII ZR 77/12). Den Vermieter trifft (nur) die Pflicht, die Mietsache in einem Zustand zu übergeben und zu erhalten, der dem Mieter die mietvertraglich vereinbarte Nutzung ermöglicht, § 535 Abs. 1 S. 2 BGB. Der Mieter trägt danach das Verwendungsrisiko, also das Risiko in dem Mietobjekt erfolgreich geschäftlich tätig zu sein (BGH, Urt. v. 13.07.2011 – XII ZR 189/09), soweit die Mietvertragsparteien das nicht anderweit vereinbart haben. Die gesetzlich angeordnete Geschäftsschließung betrifft genau dieses Verwendungsrisiko des Mieters, weshalb er keine Minderungsansprüche gegen den Vermieter hat.

Der Umstand der staatlich angeordneten Geschäftsschließung stellt auch keine Unmöglichkeit dar, die nach allgemeinem Schuldrecht die Mietzahlungspflicht des Mieters einschränkt oder entfallen lässt.

313 BGB regelt, wann es bei Wegfall einer Geschäftsgrundlage zu einer Vertragsanpassung kommt. Mit Art. 240 § 7 EGBGB hat der Gesetzgeber durch Corona veranlasst, eine Vermutungswirkung gesetzlich geregelt, wonach die Pandemie eine schwerwiegende Änderung des Vertrages darstellt, die die Parteien bei Vertragsschluss nicht bedacht und deshalb ihre Konsequenzen nicht geregelt haben. Dies gesetzlich normierte Vermutung kann allerdings widerlegt werden (einseitige Risikoklauseln im Mietvertrag).
Der Mieter muss in der Folge glaubhaft machen, dass bei Kenntnis der pandemiebedingten Umstände der Mietvertrag nicht, wie erfolgt, geschlossen wäre. Gefragt werden muss: Was hätten die Vertragsparteien als vernünftig wirtschaftlich Denkende vereinbart. Das diese Risikoverteilung einseitig im Vertrag geregelt worden wäre, ist in der Regel unwahrscheinlich, da sich die andere Vertragspartei darauf wohl nicht eingelassen hätte. Vermieter muss dann nachvollziehbar darlegen, dass Vertrag auch bei Kenntnis der Pandemie ohne Verteilung des Risikos geschlossen worden wäre.

Der Anspruch auf Vertragsanpassung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage setzt weiter eine unzumutbar veränderte Situation voraus. Das beurteilt sich nach der Liquidität, der Vorsorge für Liquidität in der Vergangenheit, bzw. Gewinnrücklagen und nach der Möglichkeit und Wahrnehmung anderweitiger Einnahmequellen (online Geschäft, Togo-Geschäft, etc.). Ebenso ist in diesem Zusammenhang zu prüfen, welche staatlichen Unterstützungen beantragt werden konnten, beantragt wurden und gewährt wurden. Höchstrichterlich ist noch nicht geklärt, ob eine erhebliche Umsatzeinbuße ausreicht oder ob es sich um eine Umsatzeinbuße handeln muss, die zu einer existenzgefährdenden Situation führt.

Liegen die Voraussetzungen des Wegfalls der Geschäftsgrundlage vor, ist die Rechtsfolge die Mietkürzung. In welcher Höhe ist eine Frage des Einzelfalls. Es kann eine 50%ige Reduktion zugesprochen werden, es gibt aber keinen anerkannten pauschal zu gewährenden Prozentsatz. Auch bei der Ermittlung der Reduktion spielen anderweitige Kompensationen, Gewinnrücklagen und staatliche Unterstützungen eine Rolle.

Der Weg für den Mieter, eine Reduktion des Mietzinses zu begründen, ist machbar, aber steinig und erfordert umfangreichen Sachvortrag und Belege. Auch setzt sich der Mieter bei einseitiger Reduktion und Nichtzahlung der Miete dem Risiko einer Zahlungsverzugskündigung und dem Verlust des Mietobjektes aus, wenn im anschließenden gerichtlichen Verfahren dem Reduktionsanspruch nicht stattgegeben wird.

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