Eigentümerversammlung nach Corona und neuem WEG
Am 07.06.2021 trat die 13. Bayerische Infektionsschutzmaßnahmeverordnung in Kraft. Damit wurde der Katastrophenfall zum 07.06.2021 aufgehoben. In fast allen öffentlichen und privaten Bereichen sind inzidenzabhängige Öffnungen möglich. Es gibt nur noch zwei Inzidenzschwellen: Gebiete mit Inzidenz unter 50 und Gebiete mit Inzidenz zwischen 50 und 100. Die bisherige Inzidenzschwelle von unter 35 entfällt.
Ab 07.06.2021 gilt also, dass auch Eigentümerversammlungen wieder möglich werden. Liegt die Inzidenzeinstufung unter 50, sind geplante Veranstaltungen im Freien mit bis zu 100 Personen, im Innenbereich mit bis zu 50 Personen erlaubt. Bei einer Inzidenzeinstufung zwischen 50 und 100 halbieren sich diese Teilnehmerzahlen. Zudem müssen die teilnehmenden einen negativen Test nachweisen. Geimpfte oder Genesene benötigen keinen Testnachweis. Auch die Innengastronomie wird geöffnet. Am Tisch gelten die allgemeinen Kontaktbeschränkungen (Inzidenz unter 50: 10 Personen aus beliebig vielen Haushalten, Inzidenz zwischen 50 und 100: 10 Personen aus maximal 3 Haushalten, Geimpfte und Genesene zählen nicht).
Damit gilt jedenfalls: Schluss mit den Einmannversammlungen, über deren Beschlüssen ein Teil der bisherigen Rechtsprechung das Damoklesschwert der Nichtigkeit hängt. Die nächste Präsenz-Eigentümerversammlung kann geplant werden. Hier also einige Anregungen zur Planung und rechtssicheren Durchführung der nächsten Eigentümerversammlung nach neuem WEG:
Die Frist zur Einberufung der Eigentümerversammlung ist auf drei Wochen verlängert. Sie kann nach wie vor im Falle besonderer Dringlichkeit verkürzt werden (§ 24 Abs. 4 WEG). Der alte § 25 Abs. 3 und Abs. 4 WEG ist ersatzlos entfallen. Das bedeutet: Jede Eigentümerversammlung ist beschlussfähig (!).
Tipp: Um die Eigentümer, die möglicherweise von dieser neuen Regelung noch keine Kenntnis haben, nicht zu „überrumpeln“, schlagen wir vor, hierauf in der nächsten Einladung zur Versammlung hinzuweisen.
Sollten sich in der Gemeinschaftsordnung Ihrer WEG hierzu Regelungen finden, etwa zur Eventualeinberufung der Zweitversammlung, so dürften diese regelmäßig nicht mehr wirksam sein (§ 47 WEG). Auch das Formerfordernis der Vollmachten der Vertreter wurde herabgesetzt. Nunmehr ist eine Vollmacht in Textform (also E-Mail, SMS, WhatsApp) ausreichend. Damit können Sie einen Vollmachtsnachweis noch in der Versammlung einholen, wenn Ihnen der abwesende Wohnungseigentümer etwa auf entsprechende Anforderung eine Vollmacht per E-Mail bestätigt. Ein entsprechendes Vorgehen könnte sich etwa bei knappen Stimmenverhältnissen empfehlen.
Gemäß § 25 Abs. 1 WEG gilt nunmehr durchgehend das Mehrheitsprinzip. Die Eigentümerversammlung entscheidet durch die Mehrheit der abgegebenen Stimmen. Stimmenthaltungen werden nicht gezählt. Die oft kompliziert zu berechnenden Stimmrechts-Quoren (z.B. § 16 Abs. 4 WEG aF) sind gestrichen. Ob in Gemeinschaftsordnungen vereinbarte Quoren wirksam bleiben, beurteilt sich nach § 47 WEG und ist Tatfrage.
Gemäß § 23 Abs. 1 S. 2 WEG ist es nunmehr möglich, dass Wohnungseigentümer auch ohne Anwesenheit am Versammlungsort an der Versammlung teilnehmen und ihre Rechte im Wege elektronischer Kommunikation ausüben können. Um dies zu ermöglichen, bedarf es eines vorherigen Beschlusses. Beschlossen werden kann jedoch nur die Abhaltung einer sogenannten Hybrid-Versammlung. Soll eine reine Online-Versammlung abgehalten werden, bedarf dies der vorherigen Vereinbarung. Im Hinblick auf die noch immer nicht überstandene Corona-Pandemie und die Möglichkeit, dass weitere Lockdowns verhängt werden, empfiehlt sich jedoch regelmäßig eine entsprechende Beschlussfassung. Wie die Teilnahme an der Versammlung mittels elektronischer Kommunikation gestaltet wird, legt das Gesetz nicht fest. Hier sind Sie als Verwalter gefragt, die sicherste und nach Möglichkeit allen Eigentümern zugängliche Art der Kommunikation zu finden. Sie haben den Eigentümern den Zugangsweg zur elektronischen Versammlung ebenso wie einen etwaigen Legitimationsnachweis zur Verfügung zu stellen. Für einzelne Eigentümer, die an dieser Art der Versammlung (mangels technischer Möglichkeiten oder Kenntnisse) nicht teilnehmen können, müssen Sie keine besonderen Vorkehrungen treffen. Diese haben die Möglichkeit, an der Präsenzversammlung teilzunehmen.
Treten technische Störungen im Bereich des „Versammlungslokals“ auf, so ist die Versammlung, sofern diese Störungen kurzfristig behebbar sind, zu unterbrechen, andernfalls zu beenden. Technische Störungen bei einem einzelnen Wohnungseigentümer sind allerdings nicht zu berücksichtigen. Diese haben ebenso wenig Einfluss auf den Fortgang der Versammlung, wie etwa ein Verkehrsstau, der verhindert, dass der Wohnungseigentümer zur Präsenzversammlung (rechtzeitig) erscheinen kann.
Weitere Erleichterungen gibt es zum sogenannten Umlaufbeschluss. Auch hier muss die Zustimmung nicht mehr schriftlich erfolgen. Textform genügt. Nach wie vor ist es notwendig, dass alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss erteilen (§ 23 Abs. 3 S. 1 WEG). Eine weitere Erleichterung des Umlaufverfahrens bietet allerdings § 23 Abs. 3 S. 2 WEG. Demnach kann für einen Umlaufbeschluss die Mehrheit der abgegebenen Stimmen ausreichend sein. Voraussetzung hierfür ist allerdings, dass die Wohnungseigentümer dies zuvor beschlossen haben und es sich um einen einzelnen, bestimmten Gegenstand handelt. Die Gesetzesbegründung führt hierzu aus, dass dies dann das richtige Mittel sei, wenn sich die Wohnungseigentümer in einer Eigentümerversammlung mangels hinreichender Informationen nicht in der Lage sehen, einen Beschluss über einen bestimmten Gegenstand abschließend zu fassen. In diesem Fall können sie also beschließen, diesen Beschluss mit Stimmenmehrheit im Umlaufverfahren nachzuholen. Dies kommt beispielsweise in Betracht, wenn ein Sanierungsbeschluss auf der Tagesordnung steht und in der Versammlung eine abweichende Ausführungsvariante, für die keine Angebote vorliegen, diskutiert und schließlich favorisiert wird. Ein anderes Beispiel wäre, wenn in der Jahresabrechnung, die zur Eigentümerversammlung vorgelegt wurde, ein Fehler festgestellt wird. Die Abrechnung kann korrigiert und nach entsprechender Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung durch Mehrheitsbeschluss im Umlaufverfahren beschlossen werden.
Und zum Abschluss noch ein Tipp: Sollten Sie in der Vergangenheit Beschlüsse in Einmannversammlungen zur Beschlussfassung gestellt und deren Zustandekommen festgestellt haben, könnte sich empfehlen, diese – aufgrund der drohenden Nichtigkeit – nochmals zur Abstimmung zu stellen.
Sollten sich aus Vorgesagtem noch Fragen ergeben, stehen wir wie immer gerne zur Verfügung.
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