Streit um die Gemeinschaftsordnung: Die Feststellungsklage gegen die GdWE

I. Ausgangslage

Wer trägt die Kosten für die Erneuerung der Balkone? Darf ein Teileigentum zu Wohnzwecken genutzt werden? Umfasst ein Sondernutzungsrecht auch die Pflicht zur Instandhaltung? Fragen dieser Art lassen sich in vielen Gemeinschaften nicht eindeutig aus dem Wortlaut der Teilungserklärung beantworten. Die Folge sind jahrelange Auseinandersetzungen, die sich in Anfechtungsklagen gegen einzelne Beschlüsse entladen, ohne dass die eigentliche Streitfrage – der Inhalt der Gemeinschaftsordnung – jemals verbindlich geklärt wird.

Vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1. Dezember 2020 wurden Streitigkeiten über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung überwiegend als Streitigkeiten der Wohnungseigentümer untereinander verstanden. Klagegegner waren die übrigen Wohnungseigentümer. Mit dem WEMoG hat der Gesetzgeber die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) jedoch zur zentralen Trägerin der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums gemacht (§ 18 Abs. 1 WEG) und Beschlussklagen ausschließlich gegen die GdWE zugelassen (§ 44 Abs. 2 WEG). Ob diese Verlagerung auch für Feststellungsklagen über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung gilt, war in Rechtsprechung und Schrifttum umstritten.

II. Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs

1. Sachverhalt in Kürze

Die klagenden Wohnungseigentümer begehrten die Feststellung, dass sich aus der Gemeinschaftsordnung eine bestimmte Kostentragungspflicht ergibt. Streitig war neben der Zulässigkeit einer solchen Feststellungsklage vor allem, gegen wen sie zu richten ist.

2. Die Kernaussagen

Der V. Zivilsenat hat drei Grundsätze aufgestellt:

• Zulässigkeit: Auch nach Inkrafttreten des WEMoG kann ein Wohnungseigentümer das Bestehen konkreter Rechte und Pflichten, die sich aus der Gemeinschaftsordnung ergeben – im entschiedenen Fall eine Kostentragungspflicht –, gerichtlich feststellen lassen.
• Passivlegitimation: Die Feststellungsklage ist gegen die GdWE zu richten, nicht gegen die übrigen Wohnungseigentümer.
• Rechtskrafterstreckung: Das Feststellungsurteil wirkt in entsprechender Anwendung von § 44 Abs. 3 WEG für und gegen alle Wohnungseigentümer, auch wenn sie nicht Partei des Rechtsstreits waren.

Zusätzlich stellt der Senat klar, dass Uneinigkeit über die zutreffende Auslegung oder die Wirksamkeit von Regelungen der Gemeinschaftsordnung nicht nur durch eine Feststellungsklage, sondern auch durch eine Beschlussersetzungsklage geklärt werden kann. Insoweit knüpft er an sein Urteil vom 16. September 2022 – V ZR 69/21 – an.

3. Die Begründung

Tragend ist der mit dem WEMoG vollzogene Paradigmenwechsel: Weil die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums der GdWE obliegt, muss sich dies auch bei der Frage des richtigen Klagegegners in Streitigkeiten über die Anwendbarkeit und Auslegung der Gemeinschaftsordnung niederschlagen. Der Senat zieht eine Parallele zu seiner Rechtsprechung, nach der etwa eine Klage auf Zustimmung zur Veräußerung stets gegen die GdWE zu richten ist, wenn die Gemeinschaftsordnung die Zustimmung „der anderen Wohnungseigentümer“ verlangt (Urteil vom 22. März 2024 – V ZR 141/23).

Ausdrücklich offengelassen hat der Senat, ob auch die Klage auf Änderung einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG gegen die GdWE oder – wie bislang überwiegend angenommen – gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist. Hierzu ist ein Revisionsverfahren unter dem Aktenzeichen V ZR 158/25 anhängig. Der Senat grenzt ab: Die Feststellungsklage zielt nicht auf eine konstitutive Änderung der Gemeinschaftsordnung, sondern (lediglich) auf die verbindliche Klärung ihres bestehenden Inhalts.

III. Grenzen: Kein abstraktes Auslegungsgutachten

Die Entscheidung eröffnet keinen Weg zu einer gerichtlichen Auslegung der Gemeinschaftsordnung „auf Vorrat“. Eine Feststellungsklage, die sich auf die abstrakte Auslegung einer Kostenregelung bezieht, bleibt unzulässig. Erforderlich ist ein gegenwärtiges, konkretes Rechtsverhältnis, also ein anlassbezogener Streit – etwa über die Verteilung bestimmter Kosten oder die Zulässigkeit einer konkreten Nutzung.

Hinzu treten die allgemeinen Voraussetzungen des § 256 Abs. 1 ZPO, insbesondere das Feststellungsinteresse. Dieses wird regelmäßig zu bejahen sein, wenn in der Gemeinschaft tatsächlich Uneinigkeit über den Inhalt der Gemeinschaftsordnung besteht und die Klärung künftige Beschlussstreitigkeiten vermeiden kann.

IV. Feststellungsklage oder Beschlussersetzungsklage?

Der Bundesgerichtshof stellt beide Klagearten nebeneinander. Für die Wahl im Einzelfall sind folgende Gesichtspunkte maßgeblich:

1. Feststellungsklage

Die Feststellungsklage eignet sich, wenn die Rechtslage aus der Gemeinschaftsordnung selbst folgt und lediglich ihr Inhalt streitig ist. Sie setzt keine Anfechtungsfrist voraus und ermöglicht eine Klärung, bevor ein Eigentümer disponiert – etwa bevor er ein Teileigentum zu Wohnzwecken umbaut oder eine kostspielige Maßnahme in Auftrag gibt.

2. Beschlussersetzungsklage

Die Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) kommt in Betracht, wenn die Gemeinschaft im Wege eines Beschlusses – etwa durch eine Weisung an den Verwalter – eine bestimmte Auslegung ihrer Verwaltungspraxis zugrunde legen soll. Nach ständiger Rechtsprechung setzt sie grundsätzlich voraus, dass der Kläger sein Anliegen zuvor der Eigentümerversammlung unterbreitet hat (sog. Vorbefassung; vgl. BGH, Urteil vom 14. Februar 2025 – V ZR 86/24).

3. Praktische Empfehlung

Wo eine Vorbefassung ohnehin ansteht, weil der Streit anlässlich einer konkreten Beschlussfassung aufbricht, kann eine Verbindung von Anfechtungs-, Beschlussersetzungs- und hilfsweise Feststellungsantrag sinnvoll sein. Die Antragstellung sollte dabei präzise auf das konkrete Rechtsverhältnis zugeschnitten werden, um dem Einwand der unzulässigen abstrakten Auslegung zu entgehen.

V. Praxistipps für Unternehmen und Verbraucher

1. Hausverwaltungen und Verwaltungsbeiräte

2. Wohnungseigentümer

VI. Fazit

Der Bundesgerichtshof schafft ein praxisgerechtes Instrument zur Klärung von Streitfragen aus der Gemeinschaftsordnung. Die Feststellungsklage gegen die GdWE ergänzt das Beschlussklagesystem des § 44 WEG sinnvoll. Offen bleibt bis zur Entscheidung im Verfahren V ZR 158/25, gegen wen die Änderungsklage nach § 10 Abs. 2 WEG zu richten ist.