Das WEG-Recht ist eines unserer zentralen Fachgebiete. Wir vertreten Wohnungseigentümer, Beiräte und Eigentümergemeinschaften bei Beschlussstreitigkeiten, Hausgeldklagen und Auseinandersetzungen über Gemeinschaftseigentum – und sind darüber hinaus der verlässliche Rechtspartner für Verwaltungen in München, Bayern und ganz Deutschland, die rechtliche Sicherheit im Tagesgeschäft brauchen.
Säumige Eigentümer gefährden die Liquidität der gesamten Gemeinschaft. Rückständiges Hausgeld kann durch Mahnbescheid und anschließende Zwangsvollstreckung – im Extremfall bis hin zur Zwangsversteigerung – eingetrieben werden. Für Eigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen gleichermaßen ist eine verlässliche, schnelle Rechtsdurchsetzung entscheidend. Wir übernehmen Hausgeldklagen in München, Bayern und bundesweit, beraten zur rechtssicheren Aufstellung von Hausgeldabrechnungen und vertreten Eigentümer, die gegen fehlerhafte Abrechnungen vorgehen möchten.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Der Beschluss über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse kann teilweise angefochten bzw. für ungültig erklärt werden. Vorauszusetzen ist, dass die Abrechnungsspitze eine rechnerisch selbstständige und abgrenzbare fehlerhafte Kostenposition enthält und anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer den Beschluss auch mit dem unbeanstandet gebliebenen Teil gefasst hätten.BGH, Urt. v. 11.04.2025 – V ZR 96/24
BGH
Wird ein der Jahresabrechnung zugrunde liegender Beschluss über eine von dem Gesetz oder einer Vereinbarung abweichende Kostenverteilung rechtskräftig für ungültig erklärt, ist die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zur Erstellung einer korrigierten Jahresabrechnung verpflichtet und kann jeder Wohnungseigentümer eine solche verlangen; über die Einforderung von Nachschüssen oder die Anpassung der beschlossenen Vorschüsse haben die Wohnungseigentümer auf der Grundlage der korrigierten Abrechnung neu zu beschließen.BGH, Urt. v. 16.06.2023 – V ZR 251/21
BGH
Fehler in der Jahresabrechnung führen nur dann zur Anfechtbarkeit des Beschlusses über die Abrechnungsspitze, wenn sie die Zahlungspflicht der Eigentümer tatsächlich beeinflussen; rein formelle oder informatorische Fehler ohne finanzielle Auswirkung sind unbeachtlich.BGH, Urt. v. 20.09.2024 – V ZR 195/23
Fehlerhafte Einladungen, unklare Tagesordnungspunkte oder Beschlüsse ohne Beschlusskompetenz sind die häufigsten Gründe für erfolgreiche Anfechtungsklagen. Für Eigentümer, die einen Beschluss anfechten wollen, läuft eine Monatsfrist – für Hausverwaltungen, die Beschlüsse vorbereiten, drohen angreifbare Entscheidungen, die Zeit und Geld kosten. Wir beraten Eigentümer und Beiräte vor und nach der Versammlung, prüfen Beschlüsse auf Anfechtbarkeit und unterstützen Hausverwaltungen bei der Vorbereitung komplexer Beschlüsse – über Sanierungen, Sonderumlagen oder Änderungen der Gemeinschaftsordnung. Bei streitigen Versammlungen können wir als Rechtsbeistand vor Ort präsent sein.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Seit der WEG-Reform 2020 richtet sich die Beschlussanfechtungsklage gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, nicht mehr gegen die übrigen Eigentümer; Klagen gegen einzelne Eigentümer sind unzulässig und führen zur Klageabweisung.BGH, Urt. v. 13.01.2023 – V ZR 43/22
BGH
Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums bedürfen nach § 20 Abs. 1 WEG grundsätzlich einer Gestattung durch Beschluss. Ein Wohnungseigentümer, der eine bauliche Veränderung ohne erforderlichen Gestattungsbeschluss vorgenommen hat, kann dem Beseitigungsanspruch aus § 1004 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht entgegenhalten, dass ein Gestattungsanspruch besteht. Wird ein Wohnungseigentümer auf Beseitigung einer nicht gestatteten baulichen Veränderung in Anspruch genommen, kann er im Wege der Widerklage einen Beschluss über die Gestattung ersetzen lassen.BGH, Urt. v. 21.03.2025 – V ZR 1/24
BGH
Wird mit der Beschlussersetzungsklage die Gestattung einer Maßnahme nach § 20 Abs. 3 WEG verlangt, genügt es für die Vorbefassung, dass der Kläger in der Eigentümerversammlung die Beschlussfassung verlangt hat, wie er sie in der Folge von dem Gericht ersetzt verlangt. Die Zulässigkeit der Klage hängt nicht davon ab, dass der Kläger der Eigentümerversammlung weitere Informationen und Unterlagen vorgelegt hat.BGH, Urt. v. 14.02.2025 – V ZR 86/24
BGH
Die Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum muss auf einer hinreichenden Tatsachengrundlage erfolgen. Auch wenn sich Vergleichsangebote insoweit als Tatsachengrundlage eignen, gibt es keine allgemeine Pflicht zu deren Einholung, sobald eine bestimmte Bagatellgrenze überschritten ist. Ob eine Beschlussfassung über eine Erhaltungsmaßnahme hinsichtlich der Tatsachengrundlage ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht, hängt davon ab, ob die vorhandenen Informationen angesichts der Art der Maßnahme, ihrer Dringlichkeit und der sonstigen Umstände des Einzelfalls vom Standpunkt eines vernünftig und wirtschaftlich denkenden Wohnungseigentümers für eine Entscheidung ausreichen.BGH, Urt. v. 27.03.2026 – V ZR 7/25
Hausverwaltungen haften der Gemeinschaft gegenüber für Fehler in der Buchführung, unterlassene Instandhaltungsmaßnahmen und fehlerhafte Auftragsvergabe. Eigentümer, die gegen eine Hausverwaltung Schadensersatz geltend machen wollen, brauchen eine klare Einschätzung: Liegt tatsächlich eine Pflichtverletzung vor? Wir vertreten Eigentümergemeinschaften und einzelne Eigentümer bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen gegen Verwalter – und beraten Hausverwaltungen präventiv zur haftungssicheren Gestaltung ihrer Verwalterverträge, Beauftragungsprozesse und Instandhaltungsentscheidungen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Es gehört zu den Pflichten des WEG-Verwalters, Bauarbeiten am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr zu überwachen und Abschlagszahlungen nur nach sorgfältiger Prüfung der Berechtigung zu leisten; für pflichtwidrige Abschlagszahlungen haftet er persönlich.BGH, Urt. v. 26.01.2024 – V ZR 162/22
BayObLG
Beauftragt der Verwalter ohne erforderlichen Beschluss Handwerker mit wesentlichen Instandsetzungsmaßnahmen, kann er sich persönlich schadensersatzpflichtig machen; lediglich bei dringenden Maßnahmen zur Gefahrenabwehr darf er ohne Beschluss handeln.BayObLG, Beschluss vom 29.01.2004 – 2Z BR 181/03
Ein rechtssicher formulierter Verwaltervertrag schafft Klarheit über Leistungsumfang, Haftung und Vergütung – für beide Seiten. Eigentümergemeinschaften, die einen neuen Verwalter bestellen, sollten den Vertrag vor Unterzeichnung prüfen lassen; viele Standardverträge enthalten unwirksame AGB-Klauseln oder unklare Haftungsausschlüsse. Wir beraten Eigentümergemeinschaften und Beiräte bei der Verwalterauswahl und Vertragsgestaltung, prüfen Verwalterverträge auf Ausgewogenheit und begleiten bei Vergütungsstreitigkeiten sowie bei der vorzeitigen Beendigung des Verwaltervertrags.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Seit der WEG-Reform 2020 kann die Gemeinschaft den Verwalter jederzeit durch Mehrheitsbeschluss abberufen; der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.BGH, Urteil vom 25.02.2022 – V ZR 65/21
BGH
AGB-Klauseln in Verwalterverträgen, die den Verwalter unangemessen von seiner Haftung für leichte Fahrlässigkeit freistellen, sind nach § 307 BGB unwirksam.BGH, Urt. v. 22.9.2015 – II ZR 340/14
Unklare oder veraltete Teilungserklärungen sind der häufigste Auslöser für Dauerkonflikte in einer WEG – über die Kostentragung für Fenster, Balkone oder Heizung und über die Abgrenzung von Sonder- und Gemeinschaftseigentum. Einzelne Eigentümer streiten darüber, wer für welche Reparatur zahlen muss; Hausverwaltungen brauchen verbindliche Antworten, um handlungsfähig zu bleiben. Wir klären Auslegungsfragen zu Teilungserklärungen für Eigentümer und Verwaltungen in München, begleiten Änderungsverfahren und beraten, welche Maßnahmen eines Beschlusses bedürfen und welche der Verwalter eigenständig anordnen kann.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Die Auslegung einer Teilungserklärung richtet sich nach dem objektiven Erklärungsinhalt; maßgeblich ist, was ein unbeteiligter Dritter nach Wortlaut und Sinn entnehmen würde.BGH, Urt. v. 15.01.2010 – V ZR 40/09
BGH
Fenster einer Wohnungseigentumsanlage stehen im Zweifel im Gemeinschaftseigentum; eine abweichende Zuweisung in der Teilungserklärung muss klar und eindeutig formuliert sein.BGH, Urt. v. 22.11.2013 – V ZR 46/13
BGH
Die Vorschrift des § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG begründet die Kompetenz der Wohnungseigentümer, für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten der Gemeinschaft eine von dem gesetzlichen Verteilungsschlüssel oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung zu beschließen – auch dann, wenn dadurch der Kreis der Kostenschuldner verändert wird, indem Wohnungseigentümer von der Kostentragung gänzlich befreit oder umgekehrt erstmals mit Kosten belastet werden.BGH, Urt. v. 22.03.2024 – V ZR 81/23
BGH
Beschließen die Wohnungseigentümer eine Änderung der Kostenverteilung für eine einzelne Erhaltungsmaßnahme, muss nicht zugleich eine entsprechende Regelung für alle künftigen gleich gelagerten Fälle beschlossen werden.BGH, Urt. v. 22.03.2024 – V ZR 87/23
Häufige Mandantenfragen
WEG-Recht in München – die wichtigsten Fragen
Wie fechte ich einen Beschluss der Eigentümerversammlung wirksam an?
Die Beschlussanfechtungsklage muss innerhalb eines Monats nach der Eigentümerversammlung eingereicht werden. Seit der WEG-Reform 2020 richtet sie sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, vertreten durch den Verwalter. Wir prüfen die Anfechtungsaussichten und handeln innerhalb der Frist – für Eigentümer und Beiräte in München, Bayern und ganz Deutschland.
Was kann ich tun, wenn ein Miteigentümer das Hausgeld dauerhaft nicht zahlt?
Rückständiges Hausgeld kann per Mahnbescheid, Klage und Zwangsvollstreckung – auch durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek – durchgesetzt werden. Wir vertreten Wohnungseigentümergemeinschaften und Hausverwaltungen bei Hausgeldklagen und Forderungsmanagement in München, Bayern und Deutschland, schnell und mit klarem Blick auf die Kosten-Nutzen-Relation zum Schutz der Gemeinschaft.
Welche Maßnahmen darf eine Hausverwaltung ohne Beschluss eigenständig anordnen?
Dringende Instandhaltungsmaßnahmen – etwa bei akutem Wasserschaden oder Gefahr für die Verkehrssicherheit – kann der Verwalter ohne Beschluss beauftragen. Darüber hinaus gilt: Je höher die Kosten und je weniger dringend die Maßnahme, desto eher ist ein Beschluss erforderlich. Wir beraten Hausverwaltungen in München verbindlich und schnell, welche Maßnahmen beschlusspflichtig sind – damit Sie rechtssicher handeln können.
Wer zahlt, wenn Fenster oder Balkone saniert werden müssen?
Das hängt von der Teilungserklärung und der WEG-Reform 2020 ab. Fenster stehen im Regelfall im Gemeinschaftseigentum und sind von der Gemeinschaft zu finanzieren – abweichende Regelungen in der Teilungserklärung müssen klar formuliert sein. Wir klären Kostentragungsfragen zuverlässig, bevor Streit entsteht.
WEG-Konflikte lösen wir strukturiert.
Für Eigentümer, Beiräte und Hausverwaltungen – persönlich oder telefonisch in München.
