Neben den immobilienrechtlichen Spezialgebieten beraten wir Mandanten auch in allgemeinen zivilrechtlichen Fragen – von der Vertragsgestaltung über Schadensersatzansprüche bis hin zu Fragen des Schuld- und Sachenrechts. Unsere langjährige Erfahrung im privaten Immobilienrecht schärft den Blick für die allgemeinen zivilrechtlichen Grundlagen, die in jedem Mandat eine Rolle spielen.
Ein rechtssicherer Vertrag schützt vor späteren Streitigkeiten. Häufige Schwachstellen sind unklare Leistungsbeschreibungen, fehlende Regelungen für Leistungsstörungen, unwirksame AGB‑Klauseln oder das Fehlen von Schriftformklauseln. Im Immobilienbereich spielen Vertragsgestaltungen eine besondere Rolle: Ob Kauf‑, Werk‑, Geschäftsbesorgungs‑ oder Dienstleistungsverträge – die rechtliche Rahmenbedingungen müssen präzise auf den jeweiligen Zweck zugeschnitten sein. Wir gestalten maßgeschneiderte Verträge, prüfen vorgelegte Entwürfe auf Risiken und verhandeln nachteilige Klauseln aus – für Privatpersonen und Unternehmen in München, Bayern und Deutschland.
Relevante Rechtsprechung
BGH
AGB‑Klauseln, die den Vertragspartner unangemessen benachteiligen, sind nach § 307 BGB unwirksam; maßgeblich ist eine Gesamtschau der vertraglichen Regelungen und der Branchenüblichkeit.BGH, Urteil vom 08.09.2021 – VIII ZR 97/19
BGH
Das Schriftformgebot des § 550 BGB will in erster Linie sicherstellen, dass ein späterer Grundstückserwerber, der kraft Gesetzes auf Seiten des Vermieters in ein auf mehr als ein Jahr abgeschlossenes Mietverhältnis eintritt, dessen Bedingungen aus dem schriftlichen Vertrag ersehen kann. Darüber hinaus dient die Schriftform des § 550 BGB aber auch dazu, die Beweisbarkeit langfristiger Abreden zwischen den ursprünglichen Vertragsparteien sicherzustellen und diese vor der unbedachten Eingehung langfristiger Bindungen zu schützen.BGH, Urteil vom 07.05.2008 – XII ZR 69/06
BGH
Die Vertragsgestaltung ist nach ständiger Rechtsprechung des BGH zwar grundsätzlich frei, unterliegt aber den Grenzen der Treu‑und‑Glaubens‑, § 307 BGB und der Vertragsauslegung; einseitig zugunsten einer Partei formulierte Klauseln können als unangemessen benachteiligend unwirksam sein oder zu Lasten des Verwenders ausgelegt werden.BGH, Urteil vom 04.03.2010 – III ZR 79/09
Schadensersatzansprüche entstehen aus Vertragsverletzungen (§§ 280 ff. BGB) oder aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB). Im Immobilienbereich sind dies etwa Schäden durch fehlerhafte Beratung, Verletzung von Aufklärungspflichten, schuldhafte Verzögerung von Leistungen oder Beschädigung von Eigentum. Entscheidend für den Erfolg ist die vollständige Dokumentation des Schadens, der Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Schaden sowie der Verschuldensfrage. Wir ermitteln Anspruchsgrundlagen, berechnen Schadensersatzansprüche vollständig – einschließlich entgangener Mieterträge, Gutachterkosten und Zinsen – und setzen sie außergerichtlich und gerichtlich durch.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Für eine Fristsetzung gemäß § 281 Abs. 1 BGB genügt es, wenn der Gläubiger durch das Verlangen nach sofortiger, unverzüglicher oder umgehender Leistung oder vergleichbare Formulierungen deutlich macht, dass dem Schuldner für die Erfüllung nur ein begrenzter (bestimmbarer) Zeitraum zur Verfügung steht; der Angabe eines bestimmten Zeitraums oder eines bestimmten (End-)Termins bedarf es nicht.BGH, Urteil vom 12.08.2009 – VIII ZR 254/08
BGH
Bei der Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages im Wege des großen Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs nur insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend gemachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht.BGH, Urteil vom 31.03.2006 – V ZR 51/05
BGH
Der Erwerber einer mangelhaften Eigentumswohnung kann Schadensersatz wegen Nichterfüllung in der Weise geltend machen, dass er die Eigentumswohnung zurückgibt und Ausgleich dafür verlangt, dass nach Rückgabe der Wohnung seinen Aufwendungen kein entsprechender Gegenwert gegenübersteht. Der ausgebliebene Gegenwert bemisst sich hierbei grundsätzlich nach der Höhe der Aufwendungen zur Erlangung der Gegenleistung und der Kosten, die den Erwerber allein aufgrund des Umstands trafen, dass er Empfänger der mangelhaften Gegenleistung wurde.BGH, Urteil vom 12.03.2009 – VII ZR 26/06
Die Verjährung ist eine der häufigsten Fallen im Zivilrecht: Ansprüche, die nicht rechtzeitig geltend gemacht werden, sind dauerhaft verloren. Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB), im Baurecht gelten fünf Jahre für Mängelansprüche (§ 634a BGB), im Kaufrecht zwei Jahre ab Übergabe. Verjährungshemmende Maßnahmen – Klageerhebung, selbständiges Beweisverfahren, Verhandlungen – müssen frühzeitig eingeleitet werden. Wir überprüfen laufende Verjährungsfristen, leiten hemmende Maßnahmen rechtzeitig ein und sichern Ansprüche durch einstweiligen Rechtsschutz, wenn die Zeit drängt.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Die Verjährungshemmung durch ein selbständiges Beweisverfahren endet nicht mit der Einholung des Sachverständigengutachtens, sondern erst mit dem förmlichen Abschluss der gesamten Beweisaufnahme.BGH, Urteil vom 22.06.2023 – VII ZR 881/21
BGH
Verhandlungen über einen Anspruch hemmen die Verjährung; die Hemmung endet, wenn eine Partei die Fortsetzung der Verhandlungen klar verweigert oder sie faktisch einschlafen lässt.BGH, Urteil vom 08.11.2016 – VI ZR 594/15
BGH
Die Verjährungsfrist für synallagmatisch verbundene Ansprüche aus einem Vertragsverhältnis beginnt erst mit der Fälligkeit des jeweiligen Anspruchs. Für den Anspruch des Käufers auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück, der nach den vertraglichen Bedingungen nicht sofort fällig ist, beginnt die Verjährungsfrist nicht schon mit Vertragsschluss, sondern erst mit der Fälligkeit. Erst dann ist der Eigentumsverschaffungsanspruch im Sinne von § 200 BGB entstanden.BGH, Urteil vom 15.03.2024 – V ZR 224/22
Wenn Vertragspartner ihre Leistungen nicht, nicht rechtzeitig oder nicht vertragsgemäß erbringen, entstehen Leistungsstörungen mit weitreichenden Folgen. Schuldnerverzug, anfängliche oder nachträgliche Unmöglichkeit, positive Vertragsverletzung und der Rücktritt vom Vertrag folgen unterschiedlichen Voraussetzungen und lösen unterschiedliche Rechtsfolgen aus. Besonders praxisrelevant ist die Frage, wann eine Fristsetzung entbehrlich ist und wann der Gläubiger unmittelbar Schadensersatz verlangen kann. Wir analysieren Leistungsstörungen, formulieren rechtssichere Mahnschreiben und Fristsetzungen und vertreten die Interessen unserer Mandanten konsequent – auch vor den Gerichten in München, Bayern und ganz Deutschland.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Hat der Schuldner eines Anspruchs auf Eigentumsverschaffung an einem Grundstück das zur Herbeiführung des Leistungserfolgs (Verschaffung des Eigentums) seinerseits Erforderliche getan, besteht zwar der Anspruch auf Eigentumsverschaffung bis zu dem Eintritt des Leistungserfolgs fort, der Schuldner kann aber den Eintritt des Leistungserfolgs nicht mehr durch die Geltendmachung der Einrede der Verjährung verhindern.BGH, Urteil vom 13.10.2023 – V ZR 161/22
BGH
Ist der vormerkungswidrig Eingetragene mit der Erfüllung des Zustimmungsanspruchs nach § 888 Abs. 1 BGB in Verzug, haftet er gemäß § 280 Abs. 1 u. 2, § 286 BGB und gemäß § 288 BGB auf Ersatz des Verzögerungsschadens.BGH, Urteil vom 04.12.2015 – V ZR 202/14
BGH
Der Besteller kann berechtigt sein, Mängelrechte nach § 634 Nr. 2 bis 4 BGB ohne Abnahme geltend zu machen, wenn er nicht mehr die (Nach-)Erfüllung des Vertrags verlangen kann und das Vertragsverhältnis in ein Abrechnungsverhältnis übergegangen ist. Allein das Verlangen eines Vorschusses für die Beseitigung eines Mangels im Wege der Selbstvornahme genügt dafür nicht. In diesem Fall entsteht ein Abrechnungsverhältnis dagegen, wenn der Besteller ausdrücklich oder konkludent zum Ausdruck bringt, unter keinen Umständen mehr mit dem Unternehmer, der ihm das Werk als fertiggestellt zur Abnahme angeboten hat, zusammenarbeiten zu wollen.BGH, Urteil vom 19.01.2017 – VII ZR 301/13
Verändern sich die Umstände, die zur Grundlage eines Vertrags geworden sind, nach Vertragsschluss schwerwiegend und hätte eine Partei den Vertrag so nicht abgeschlossen, kann eine Anpassung des Vertrags verlangt werden (§ 313 BGB). Diese Störung der Geschäftsgrundlage ist subsidiär: Sie kommt erst in Betracht, wenn eine Vertragsanpassung nicht schon aus dem Vertrag selbst folgt. Klassische Anwendungsfälle im Immobilienbereich sind behördliche Nutzungsuntersagungen, Wegfall der Bebauungsmöglichkeit oder – wie in der Corona‑Pandemie – staatlich angeordnete Betriebsschließungen bei gewerblichen Mietverhältnissen. Wir prüfen, ob die Voraussetzungen des § 313 BGB vorliegen, und verhandeln Vertragsanpassungen oder klagen sie durch.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Die staatlich angeordnete Schließung eines Gewerbebetriebs infolge der COVID-19-Pandemie kann eine schwerwiegende Störung der Geschäftsgrundlage des Gewerbemietvertrags darstellen und einen Anspruch auf Anpassung des Mietzinses begründen.BGH, Urteil vom 12.01.2022 – XII ZR 8/21
BGH
Zur Anpassung eines Wohnraummietvertrags wegen Fehlens der Geschäftsgrundlage, wenn sich die vom Vermieter einseitig vorgenommenen Mieterhöhungen nach langjähriger Mietdauer deswegen als unwirksam erweisen, weil die Wohnung entgegen der übereinstimmenden Vorstellung der Parteien bei Vertragsschluss mangels Erfüllung der gesetzlichen Voraussetzungen nicht der Preisbindung unterliegt.BGH, Urteil vom 24.03.2010 – VIII ZR 160/09
BGH
Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, so kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der angegebenen Wohnfläche mehr als 10 % beträgt.BGH, Urteil vom 16.12.2011 – XII ZB 181/13
Häufige Mandantenfragen
Allgemeines Zivilrecht – die wichtigsten Fragen
Wie lange habe ich Zeit, zivilrechtliche Ansprüche geltend zu machen?
Die regelmäßige Verjährungsfrist beträgt drei Jahre (§ 195 BGB), beginnt aber erst am Jahresende des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und der Gläubiger Kenntnis erlangt hat. Im Bau- und Kaufrecht gelten besondere Fristen. Wir prüfen laufende Fristen und leiten rechtzeitig verjährungshemmende Maßnahmen ein.
Wann kann ich vom Vertrag zurücktreten?
Ein Rücktrittsrecht besteht bei Pflichtverletzung nach erfolgloser Fristsetzung (§ 323 BGB) oder wenn die Nacherfüllung verweigert wird oder unmöglich ist. Bei arglistiger Täuschung besteht zudem ein Anfechtungsrecht (§ 123 BGB), das zur Nichtigkeit des Vertrags führt. Wir beraten, welcher Weg für Sie rechtlich und wirtschaftlich vorteilhafter ist.
Kann ich eine Vertragsanpassung verlangen, wenn sich die Umstände geändert haben?
Ja, unter den engen Voraussetzungen des § 313 BGB (Störung der Geschäftsgrundlage). Voraussetzung ist, dass sich wesentliche Umstände, die zur Vertragsgrundlage geworden sind, schwerwiegend verändert haben und das Festhalten am Vertrag unzumutbar wäre. Wir prüfen, ob diese Voraussetzungen in Ihrem Fall vorliegen.
Rechtssicherheit im Zivilrecht.
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