Baumängel, Nachtragsforderungen, Bauzeitverzug – Streitigkeiten am Bau gehören zu den kostspieligsten im Wirtschaftsleben. Wir beraten Bauunternehmen, Generalunternehmer, Auftraggeber und Architekten in München, Bayern und bundesweit zu BGB- und VOB/B-Verträgen – von der Vertragsgestaltung bis zum Mängelprozess vor bayerischen und deutschen Gerichten.
Auftraggeber stellen nach Fertigstellung Mängel fest – Risse im Putz, undichte Fenster, fehlerhafte Abdichtungen oder nicht vereinbarte Ausführungen. Häufig streiten die Parteien darüber, ob überhaupt ein Mangel vorliegt, wer diesen verursacht hat und ob die Gewährleistungsfrist bereits abgelaufen ist. Der Auftragnehmer beruft sich oft auf vertragsgemäße Ausführung oder auf Planungsfehler des Architekten. Für Auftraggeber ist entscheidend, die Mängelrüge korrekt und rechtzeitig zu formulieren, den Nacherfüllungsanspruch durchzusetzen und Ersatzvornahmekosten oder Minderung als Alternativen zu kennen. Auch die Frage, ob Mängelrechte durch vorbehaltlose Abnahme erloschen sind, ist regelmäßig streitentscheidend.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Der Besteller, der das Werk behält und den Mangel nicht beseitigen lässt, kann im Rahmen eines Schadensersatzanspruchs statt der Leistung (kleiner Schadensersatz) gegen den Unternehmer gemäß § 634 Nr. 4, §§ 280, 281 BGB seinen Schaden nicht nach den fiktiven Mängelbeseitigungskosten bemessen (Aufgabe der bisherigen Rechtsprechung).BGH, Urt. v. 22.02.2018 – VII ZR 46/17
BGH
Eine Vorteilsausgleichung wegen eines Abzugs neu für alt aufgrund der Beseitigung eines Mangels kommt auch dann nicht in Betracht, wenn der Mangel sich relativ spät auswirkt und der Besteller keine Gebrauchsnachteile hinnehmen musste.BGH, Urt. v. 27.11.2025 – VII ZR 112/24
BGH
Die von einem Bauträger in Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Erwerbsvertrags verwendete Klausel, die die Abnahme des Gemeinschaftseigentums durch einen vom Bauträger als Erstverwalter bestimmten Dritten vorsieht, ist unwirksam.BGH, Urt. v. 09.11.2023 – VII ZR 241/22
Die Abnahme ist der wichtigste Moment im Bauvertragsverhältnis: Sie verschiebt die Beweislast, setzt Verjährungsfristen in Gang und begründet den Vergütungsanspruch des Unternehmers. Viele Auftraggeber nehmen Leistungen ab, ohne bekannte Mängel vorzubehalten – und verlieren damit wichtige Rechte. Umgekehrt verweigern manche Auftraggeber die Abnahme ohne triftigen Grund, was zu Verzugsschäden führt. Besonders problematisch sind konkludente Abnahmen durch Ingebrauchnahme oder Zahlung der Schlussrechnung sowie die Frage, wann eine Teilabnahme zulässig ist. Wir begleiten Abnahmetermine, formulieren Vorbehalte und setzen Nacherfüllungsrechte durch.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Der Erwerber einer Eigentumswohnung kann nicht durch AGB an eine durch andere Erwerber bereits erfolgte Abnahme des Gemeinschaftseigentums gebunden werden. Eine solche Klausel stellt eine mittelbare Verkürzung der Verjährungsfrist dar und ist nach § 309 Nr. 8 b) ff) BGB unwirksam.BGH, Urt. v. 25.02.2016 – VII ZR 49/15
BGH
Die Frage, ob eine Abnahmeerklärung nicht erfolgt ist und deshalb die Abnahmewirkungen nicht eingetreten sind, kann gemäß § 256 Abs. 1 ZPO Gegenstand einer negativen Feststellungsklage sein. Gleiches gilt für die Frage, ob die Abnahmewirkungen gemäß § 640 Abs. 2 nicht eingetreten sind, weil keine Verpflichtung zur Abnahme besteht.BGH Urteil vom 09.05.2019 – VII ZR 154/18
BGH
Die konkludente Abnahme einer Werkleistung erfordert, dass der Auftraggeber das Werk als im Wesentlichen vertragsgerecht billigt. Allein die Ingebrauchnahme oder die Zahlung der Schlussrechnung ohne weiteren Vorbehalt kann unter Umständen eine solche Billigung indizieren.BGH, Urt. v. 12.05.2016 – VII ZR 171/15; BGH, Urteil vom 20.02.2014 – VII ZR 26/12
Streitigkeiten über den Werklohn sind häufig: Auftraggeber kürzen Rechnungen, bestreiten Zusatzleistungen oder verweigern die Schlussabnahme. Auftragnehmer wiederum stellen Nachträge für Leistungsänderungen, Behinderungen oder zusätzliche Materialkosten. Die Abgrenzung zwischen vertragsgemäßer Leistung und vergütungspflichtigen Zusatzleistungen ist oft streitig. Beim Einheitspreisvertrag kommt es auf die Massenermittlung an, beim Pauschalvertrag auf die Frage, ob eine Leistung wirklich ausgeschrieben war. Wir prüfen Schlussrechnungen, formulieren Nachtragsforderungen und vertreten Mandanten bei der Durchsetzung oder Abwehr von Vergütungsansprüchen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Ansprüche nach § 2 Abs. 5 oder 6 VOB/B in Verbindung mit § 1 Abs. 3 oder Abs. 4 Satz 1 VOB/B sind solche auf Zahlung einer "auch in Zusatzaufträgen vereinbarten Vergütung" im Sinne von § 648a Abs. 1 Satz 1 BGB a.F. Dies gilt auch, wenn die in diesen Bestimmungen vorgesehene Vereinbarung über den neuen Preis beziehungsweise über die besondere Vergütung nicht zustande kommt.BGH Urt. v. 20.10.2022 – VII ZR 154/21
BGH
Für die Abgrenzung, welche Leistungen von der vertraglich vereinbarten Vergütung erfasst sind und welche Leistungen zusätzlich zu vergüten sind, kommt es auf den Inhalt der Leistungsbeschreibung an. Diese ist im Zusammenhang des gesamten Vertragswerks auszulegen. Haben die Parteien die Geltung der VOB/B vereinbart, gehören hierzu auch die Allgemeinen Technischen Bestimmungen für Bauleistungen, VOB/C.BGH Urt. v. 27.7.2006 – VII ZR 202/04
Wird ein Bauvertrag vorzeitig beendet – durch freie Kündigung des Auftraggebers oder außerordentliche Kündigung wegen Verzugs oder Mängeln – entstehen regelmäßig komplexe Abrechnungsfragen. Bei der freien Kündigung behält der Auftragnehmer seinen vollen Vergütungsanspruch abzüglich ersparter Aufwendungen und anderweitigen Erwerbs. Die Abgrenzung zwischen freier und wichtiger Kündigung, die korrekte Berechnung des Vergütungsanspruchs nach Kündigung und die Sicherung von Beweismitteln über den Bauzustand zum Kündigungszeitpunkt sind regelmäßig streitentscheidend. Wir begleiten Kündigungssituationen und sichern Beweismittel durch Ortstermine und Bestandsaufnahmen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Nach freier Kündigung des Bauvertrags muss der Auftragnehmer die erbrachten von den nicht erbrachten Leistungen klar abgrenzen und den Vergütungsanspruch auf Basis der vereinbarten Preise kalkulieren. Eine Abrechnung allein auf Ist-Kosten genügt nicht.BGH, Urt. v. 22.01.2004 – VII ZR 419/02
BGH
Kündigt der Auftraggeber den Bauvertrag aus wichtigem Grund wegen gravierender Mängel, muss er dem Auftragnehmer zuvor eine angemessene Frist zur Nacherfüllung gesetzt haben. Bei ernstlicher und endgültiger Verweigerung der Nacherfüllung ist eine Fristsetzung entbehrlich.BGH, Urt. v. 05.12.2002 – VII ZR 360/01
BGH
Der Auftraggeber kann den Bauvertrag nach § 648a BGB kündigen, wenn der Auftragnehmer keine ausreichende Sicherheit auf Anforderung stellt. Die Vergütung für erbrachte Leistungen bleibt in diesem Fall geschuldet, vermindert um ersparte Aufwendungen.BGH, Urt. v. 20.12.2010 – VII ZR 22/09
Bauprojekte werden häufig nicht in der vereinbarten Zeit fertiggestellt. Die Folgen können erheblich sein: Vertragsstrafe, Mietausfall oder Finanzierungskosten auf Seiten des Auftraggebers; Mehrkosten durch Materialpreissteigerungen oder Ressourcenbindung auf Seiten des Auftragnehmers. Entscheidend ist stets, wer die Verzögerung zu vertreten hat. Behinderungsanzeigen nach VOB/B, Protokolle und Bauzeitenpläne sind wesentliche Beweismittel. Wir prüfen Vertragsstrafen auf ihre Wirksamkeit, berechnen Schadenspositionen und vertreten Auftraggeber wie Auftragnehmer bei der Durchsetzung oder Abwehr von Verzugsschäden.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Nimmt der Auftraggeber das Angebot des Auftragnehmers auf Abschluss eines Bauvertrages mit der Maßgabe an, dass eine neue Bauzeit festgelegt wird, gilt das als Ablehnung, verbunden mit einem neuen Antrag auf Abschluss des Vertrages mit im übrigen unveränderten Bedingungen. Dieser Antrag kann dadurch angenommen werden, dass der Auftragnehmer mit dem Auftraggeber einen auf die neue Bauzeit abgestimmten Bauzeitenplan vereinbart.BGH, Urteil vom 24.02.2005 – VII ZR 141/03
BGH
Die Vertragsstrafe wegen Bauzeitverzögerung ist nur wirksam, wenn ein bestimmter Fertigstellungstermin vereinbart wurde und die Strafe nicht unverhältnismäßig hoch ist. Nach der AGB‑Rechtsprechung wird regelmäßig eine Grenze im Bereich von etwa 5% der Auftragssumme akzeptiert; höhere oder pauschal auf Zwischenfristen bezogene Strafen gelten als unzumutbar.BGH, Urteil vom 22.05.2025 – VII ZR 129/24
BGH
Der Auftragnehmer muss eine Behinderung unverzüglich und konkret anzeigen. Pauschale, allgemeine Verweise auf mögliche Behinderungen genügen nicht; erforderlich ist eine inhaltlich bestimmte Darlegung der Störung, des Zeitpunkts und der Art der Beeinträchtigung des Bauablaufs.BGH, Urt. v. 21.03.2002 – VII ZR 224/00
Bauverträge enthalten regelmäßig Sicherheitseinbehalte für die Gewährleistungszeit sowie Vorauszahlungsbürgschaften, Vertragserfüllungsbürgschaften und Gewährleistungsbürgschaften. Die Verwertung dieser Sicherheiten ist häufig Streitthema: Wann darf der Auftraggeber eine Bürgschaft ziehen? Wie lange darf ein Sicherheitseinbehalt aufrechterhalten werden? AGB-Klauseln, die bestimmte Bürgschaftsformen ausschließen oder unangemessen hohe Einbehalte vorsehen, sind regelmäßig unwirksam. Wir prüfen Sicherheitenabreden auf ihre Wirksamkeit und setzen die Auszahlung von zu Unrecht einbehaltenen Beträgen durch.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Eine AGB‑Klausel im Bauvertrag, die den Auftragnehmer zur Stellung einer Vertragserfüllungsbürgschaft auf erstes Anfordern ohne angemessene Kompensation verpflichtet, benachteiligt ihn unangemessen und ist nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam. Eine Bürgschaft auf erstes Anfordern ist im AGB‑Kontext nur zulässig, wenn dem Auftragnehmer ein angemessener Ausgleich geboten wird.BGH, Urteil vom 30.03.2017 – VII ZR 170/16
BGH
Eine in den Allgemeinen Geschäftsbedingungen eines Unternehmers enthaltene Klausel, die isoliert die Fälligkeit und die Höhe der ersten Abschlagszahlung in einem Werkvertrag mit einem Verbraucher über die Errichtung oder den Umbau eines Hauses regelt (hier: 7% der Auftragssumme nach Fertigstellung des ersten Entwurfs), ohne auf die nach § 632a Abs. 3 BGB gesetzlich geschuldete Sicherheitsleistung des Unternehmers einzugehen, ist unwirksam, weil sie den Verbraucher von der Geltendmachung seines Rechts auf diese Sicherheitsleistung abhalten kann.BGH Urteil vom 08.11.2012 – VII ZR 191/12
Häufige Mandantenfragen
Baurecht & VOB/B in München, Bayern und ganz Deutschland – die wichtigsten Fragen
Was kann ich tun, wenn der Bauunternehmer Mängel nicht beseitigt?
Nach fruchtloser Fristsetzung können Sie die Mängelbeseitigung im Wege der Selbstvornahme auf Kosten des Unternehmers veranlassen, den Werklohn mindern oder Schadensersatz geltend machen. Als auf Baurecht spezialisierte Kanzlei in München, Bogenhausen sichern wir Fristen und wählen die strategisch optimale Vorgehensweise in München, Bayern und ganz deutschlandweit.
Wann muss ich Nachtragsforderungen des Bauunternehmers akzeptieren?
Nachträge sind nur geschuldet, wenn die geforderte Leistung nicht im ursprünglichen Leistungsumfang enthalten ist und der Unternehmer die Leistungsänderung rechtzeitig angezeigt hat. Bei VOB/B-Verträgen gelten besondere Prüf- und Ankündigungspflichten – wir prüfen Nachtragsforderungen für Auftraggeber in München, Bayern und ganz Deutschland.
Welche Gewährleistungsfristen gelten beim BGB- und VOB/B-Bauvertrag?
Im BGB-Bauvertrag verjähren Mängelansprüche in 5 Jahren ab Abnahme. Beim VOB/B-Vertrag gilt eine Frist von 4 Jahren für Bauwerke. Bei arglistig verschwiegenen Mängeln verlängert sich die Frist auf bis zu 10 Jahre – unabhängig von der vereinbarten Fristlänge.
Wie sichere ich mich als Auftraggeber bei der Bauabnahme richtig ab?
Empfehlenswert ist eine förmliche Abnahme mit schriftlichem Protokoll. Alle bei der Abnahme erkennbaren Mängel müssen ausdrücklich vorbehalten werden – sonst gehen diese Mängelrechte verloren. Wir begleiten Abnahmetermine für Bauherren und Auftraggeber in München, Bayern und ganz Deutschland.
Baustreitigkeiten lösen wir konsequent.
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