Grenzabstände nach dem BayNachbG, Lärmimmissionen, Überbau, Wegerechte und Grunddienstbarkeiten – nachbarrechtliche Streitigkeiten eskalieren schnell. Wir lösen sie effizient für Grundstückseigentümer und Gewerbebetriebe in München, Bayern und Deutschland – außergerichtlich wenn möglich, vor Gerichten wenn nötig.
Gebäude, Anbauten, Garagen oder Bäume, die über die Grundstücksgrenze hinausragen, führen zu dauerhaften Konflikten zwischen Nachbarn. Das Überbaurecht nach § 912 BGB verpflichtet unter engen Voraussetzungen, einen rechtswidrigen Überbau zu dulden – aber nur, wenn er nicht vorsätzlich oder grob fahrlässig erfolgte. In Bayern gelten zudem besondere Abstandsflächenvorschriften der Bayerischen Bauordnung, deren Verletzung Beseitigungsansprüche auslösen kann. Streitig ist häufig, wo genau die Grundstücksgrenze verläuft und welche Bepflanzung den vereinbarten oder gesetzlichen Grenzabstand einhält. Wir klären Grenzverhältnisse und vertreten bei Beseitigungs- und Duldungsansprüchen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Die Überbaurente bemisst sich nach der Verkehrswertgrundlage der überbauten Bodenfläche zum Zeitpunkt der Grenzüberschreitung; spätere Wertentwicklungen sind unerheblich. Maßgeblich ist damit nicht die spätere Nutzungsmöglichkeit, sondern der objektive Wert der betroffenen Teilfläche.BGH, Urt. v. 12.10.2018 – V ZR 81/18
BGH
Ast- und Wurzelüberhänge können einen Beseitigungsanspruch auslösen, wenn sie zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Nachbargrundstücks führen. Bagatellhafte Einwirkungen sind hingegen hinzunehmen; das Selbsthilferecht nach § 910 BGB bleibt daneben gesondert zu prüfen.BGH, Urt. v. 14.06.2019 – V ZR 102/18
BGH
Der BGH hat die Begriffe Grenzwand und Nachbarwand voneinander abgegrenzt. Eine bloß an der Grenze stehende Wand ist nicht ohne Weiteres eine gemeinsame Grenzeinrichtung; die rechtliche Einordnung ist für Ansprüche aus §§ 921, 922 BGB entscheidend.BGH, Urt. v. 12.11.2021 – V ZR 25/21
Lärmende Nachbarn, störende Gerüche, blendende Beleuchtung oder Mobilfunkmasten – Einwirkungen auf das Nachbargrundstück sind ein häufiger Streitpunkt. Nach § 1004 BGB i. V. m. § 906 BGB kann der Eigentümer wesentliche Beeinträchtigungen untersagen lassen – es sei denn, sie sind ortsüblich und können mit wirtschaftlich zumutbaren Mitteln nicht verhindert werden. Die Ortsüblichkeit und die Schwelle der Wesentlichkeit sind oft streitig: Was für einen Landwirt tagesübliche Geruchsemissionen sind, empfindet der Nachbar als unzumutbar. Wir ermitteln die relevanten Grenzwerte, dokumentieren Beeinträchtigungen und vertreten bei Unterlassungs- und Schadensersatzklagen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Lärm aus einer Kindertagesstätte oder ähnlichen Einrichtungen ist grundsätzlich als sozialadäquat hinzunehmen; ein Unterlassungsanspruch des Nachbarn besteht regelmäßig nicht, auch bei Überschreitung von Lärmgrenzwerten.BGH, Urt. v. 29.04.2015 – VIII ZR 197/14
BGH
Der Bauunternehmer, der Arbeiten für einen anderen (Bauherrn) auf einem benachbarten Grundstück ausführt, wird dadurch nicht zu dem Benutzer des Nachbargrundstücks, der dem Eigentümer nach § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB zu einem Ausgleich bei wesentlichen, für ihn unzumutbaren Beeinträchtigungen (hier: Risse im Gebäude) verpflichtet ist.BGH, Urt. v. 16.07.2010 – V ZR 217/09
BGH
Geruchsimmissionen aus einer Kläranlage begründen einen Entschädigungsanspruch, wenn sie die zumutbare Grenze nach § 906 BGB überschreiten; ortsübliche Zumutbarkeitsstufen je nach Gebietsart sind zu berücksichtigen.BGH, Urteil vom 29.04.2020 – VIII ZR 31/18
Wenn ein Grundstück keinen oder keinen ausreichenden Zugang zur öffentlichen Straße hat, besteht unter Umständen ein Notwegerecht durch das Nachbargrundstück. Das Notwegerecht nach § 917 BGB entsteht kraft Gesetzes und begründet eine Duldungspflicht des Nachbarn gegen angemessene Entschädigung. Daneben entstehen Streitigkeiten über den Umfang eingetragener Grunddienstbarkeiten: Darf der Berechtigte die Zufahrt auch mit Fahrzeugen nutzen, die breiter sind als ursprünglich üblich? Können Dienstbarkeiten erweitert oder geändert werden? Wir analysieren Grundbucheinträge, verhandeln Änderungsvereinbarungen und vertreten bei Streitigkeiten über Inhalt und Reichweite von Dienstbarkeiten.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Ein Notwegerecht nach § 917 BGB besteht nur bei vollständiger Zugangsnot, d. h. wenn dem Grundstück die zur ordnungsgemäßen Nutzung notwendige Verbindung zur öffentlichen Straße fehlt; bloße Erschwernisse reichen nicht aus. Der BGH hat präzisiert, dass ein Notwegerecht nur in Ausnahmefällen zusteht und nicht aus dem nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnis oder Schikaneverbot (§ 226 BGB) hergeleitet werden kann. Eine Erreichbarkeit mit dem Auto ist heute oft für die ordnungsgemäße Nutzung erforderlich.BGH, Urt. v. 06.05.2022 – V ZR 50/21
BGH
Der Inhalt einer Grunddienstbarkeit bestimmt sich primär nach dem Grundbucheintrag; eine abweichende Auslegung anhand von Eintragungsbewilligung oder tatsächlichen Verhältnissen kommt nur bei eindeutiger Unklarheit in Betracht.BGH, Urt. v. 11.11.2022 – V ZR 145/21
BGH
Gehört zur Ausübung einer Grunddienstbarkeit eine Anlage auf dem belasteten Grundstück, kann zwischen den Eigentümern des dienenden und des herrschenden Grundstücks mit dinglicher Wirkung vereinbart werden, dass die Pflicht zur Unterhaltung der Anlage zwischen ihnen aufgeteilt wird.BGH, Urt. v. 27.01.2023 – V ZR 261/21
Zäune, Hecken, Mauern und Bepflanzungen an der Grundstücksgrenze führen zu dauerhaften Nachbarstreitigkeiten über Unterhalt, Kosten und Beseitigung. In Bayern regelt das Nachbarrechtgesetz (BGB und AGBGB) detailliert, wer eine Einfriedung errichten muss, wie hoch Hecken sein dürfen und wer für Astüberhänge haftet. Typische Konfliktpunkte: Der Nachbar pflanzt eine Thuja-Hecke, die laut Art. 47 AGBGB einen bestimmten Grenzabstand einhalten muss, oder er repariert die gemeinsame Grenzwand nicht, obwohl er hälftiger Miteigentümer ist. Wir beraten über die geltenden Abstands- und Einfriedungsvorschriften und setzen Ansprüche durch oder wehren sie ab.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Die Zweckbestimmung einer Nachbarwand (halbscheidige Giebelmauer, Kommunmauer), von jedem der beiden Nachbarn in Richtung auf sein eigenes Grundstück benutzt zu werden, muss nicht schon bei ihrer Errichtung vorliegen, sondern kann auch später durch Vereinbarung der Nachbarn getroffen werden.BGH, Urteil vom 17.01.2014 – V ZR 292/12
BGH
Das Erscheinungsbild einer Grenzeinrichtung ist Bestandteil ihrer Zweckbestimmung und kann von der ihr immanenten Ausgleichsfunktion zwischen den Interessen der Grundstücksnachbarn nicht getrennt werden. Es kann daher ohne Zustimmung des Nachbarn nicht verändert werden.BGH, Urt. v. 20.10.2017 – V ZR 42/17
BGH
Dem Nachbarn, der von dem Eigentümer von Bäumen, die den landesrechtlich vorgeschriebenen Grenzabstand nicht einhalten, deren Beseitigung oder Zurückschneiden wegen des Ablaufs der dafür in dem Landesnachbarrecht vorgesehenen Ausschlussfrist nicht mehr verlangen kann, kann für den erhöhten Reinigungsaufwand infolge des Abfallens von Laub Nadeln, Blüten und Zapfen dieser Bäume ein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch nach § 906 II 2 BGB analog zustehen.BGH, Urt. v. 27.10.2017 – V ZR 8/17
Manchmal müssen Leitungen – Wasser, Strom, Gas oder Abwasser – durch das Nachbargrundstück geführt werden, weil eine andere Trasse nicht möglich oder wirtschaftlich unzumutbar ist. Das Notleitungsrecht nach § 918 Abs. 2 BGB analog gewährt unter bestimmten Voraussetzungen einen Anspruch auf Duldung, verbunden mit einer angemessenen Entschädigung. Daneben entstehen Streitigkeiten über baubedingte Erschütterungen, Schäden durch Erdarbeiten auf dem Nachbargrundstück oder das Recht, zur Durchführung notwendiger Instandhaltungsarbeiten das Nachbargrundstück zu betreten. Wir klären Duldungspflichten und Entschädigungsansprüche und begleiten nachbarrechtliche Verhandlungen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Das Betreten des Nachbargrundstücks zur Durchführung von Instandhaltungsarbeiten (Hammerschlags- und Leiterrecht) ist zu dulden, wenn die Arbeiten nicht von eigenem Grund aus möglich sind; der Nachbar hat Anspruch auf Entschädigung und vorherige Ankündigung.BGH, Urt. v. 14.12.2012 – V ZR 49/12
BGH
Das Notleitungsrecht kann Leitungen auch durch Gebäude des Nachbarn führen, sofern die geringstmögliche Belastung für den Duldungspflichtigen gewählt wird und keine landesrechtlichen Regelungen entgegenstehen.BGH, Urt. v. 26.01.2018 – V ZR 47/17
Häufige Mandantenfragen
Nachbarrecht München, Bayern & Deutschland – die wichtigsten Fragen
Welche Grenzabstände gelten in Bayern für Bäume, Sträucher und Hecken?
Das Bayerische Nachbarrecht regelt Mindestabstände gestaffelt nach Wuchshöhe der Pflanze. Bei Unterschreitung besteht ein Beseitigungsanspruch, der in 5 Jahren verjährt. Wir beraten Grundstückseigentümer und Gewerbebetriebe in München, Bayern und ganz Deutschland zu Grenzabstandsfragen.
Was kann ich gegen Lärm- oder Geruchsimmissionen vom Nachbargrundstück tun?
Wesentliche und ortsunübliche Immissionen können untersagt werden (§ 906 BGB). Bei ortsüblichen, aber nicht vermeidbaren Beeinträchtigungen besteht ein Ausgleichsanspruch in Geld. Wir führen Immissionsschutzverfahren für Eigentümer und Gewerbetreibende in München, Bayern und Deutschland.
Was ist ein Notwegerecht und wie wird es durchgesetzt?
Ein Notwegerecht (§ 917 BGB) entsteht, wenn ein Grundstück keinen ausreichenden Zugang zu einer öffentlichen Straße hat. Der Eigentümer des Nachbargrundstücks muss den Weg dulden, erhält aber eine Entschädigung. Wir setzen Notwegerechte durch und verteidigen gegen unberechtigte Ansprüche in München, Bayern und Deutschland.
Nachbarstreitigkeiten lösen wir konsequent und schnell.
Außergerichtlich wenn möglich – gerichtlich wenn nötig.
