Unser Schwerpunkt liegt im Gewerberaummietrecht und in der rechtlichen Begleitung professioneller Mietverwaltungen in München und Bayern. Wir gestalten gewerbliche Mietverträge, setzen Miet‑ und Nebenkostenansprüche effizient durch und begleiten Mietverwaltungsunternehmen als verlässlicher Kanzleipartner bei Räumungsverfahren, Vertragsverhandlungen und der Gestaltung von Mietmodernisierungen und Nutzungskonzepten.
Gewerbemietverträge unterliegen weitgehend der Vertragsfreiheit – was große Gestaltungsspielräume, aber auch erhebliche Risiken schafft. Indexklauseln, Optionsrechte, Mieterausbauvereinbarungen und Verlängerungsoptionen müssen präzise formuliert sein, sonst scheitern sie im Streitfall am AGB-Recht oder am Schriftformerfordernis des § 550 BGB. Ein Verstoß gegen das Schriftformerfordernis lässt langfristige Mietverträge als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen gelten – mit erheblichen Folgen für Vermieter und Investoren. Wir entwerfen rechtssichere Gewerbemietverträge für Eigentümer, Fonds und Mietverwaltungen in München, prüfen bestehende Verträge auf Schriftformmängel und begleiten Vertragsverhandlungen mit gewerblichen Mietern.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Im Gewerbemietrecht findet die Schriftformvorschrift des § 550 BGB entsprechende Anwendung. Wird sie nicht eingehalten, gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen und ist ordentlich kündbar.BGH, Urteil vom 02.06.2010 – XII ZR 110/08
BGH
AGB-Klauseln im Gewerbemietvertrag, die den Mieter unangemessen benachteiligen, sind auch gegenüber Unternehmern nach § 307 BGB unwirksam – die Inhaltskontrolle gilt im gewerblichen Mietrecht uneingeschränkt.BGH, Urteil vom 06.04.2016 – XII ZR 29/15
BGH
Die durch die COVID-19-Pandemie bedingte Schließung eines Einzelhandelsgeschäfts führt nicht zu einem Mangel der Mietsache iSv § 536 I 1 BGB. Dem Vermieter wird dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich.BGH, Urt. v. 12.01.2022 – XII ZR 8/21
Indexmietklauseln sind im Gewerberaummietrecht weit verbreitet und bieten Vermietern inflationsgeschützten Einkommensstrom – aber nur, wenn die Klausel wirksam formuliert und die Anpassung korrekt durchgeführt wird. Fehler bei der Mietanpassungsankündigung führen dazu, dass Erhöhungen nicht durchsetzbar sind; häufig sind auch Betriebskostenpositionen nicht vertragskonform vereinbart. Im Gewerberaummietrecht besteht zwar weitgehende Freiheit bei der Betriebskostenumlage, aber auch hier gilt: Die Abrechnung muss formell korrekt und nachvollziehbar sein. Wir beraten Mietverwaltungen und Eigentümer in München zu Indexmietanpassungen, prüfen Abrechnungen auf Schwachstellen und setzen Nachzahlungsansprüche gerichtlich durch.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Eine Indexmietklausel im Gewerberaummietvertrag ist nur wirksam, wenn sie auf einen anerkannten, amtlichen Preisindex verweist und die Voraussetzungen der Mietanpassung (z. B. Bezugszeitraum, Mindeständerung, Wartefrist, Form der Anpassungserklärung) klar und nachvollziehbar regelt.BGH, Urteil vom 26.05.2021 – VIII ZR 42/20
BGH
Im Gewerberaummietrecht können Betriebskostenpositionen umgelegt werden, die im Wohnraummietrecht nicht umlagefähig sind – sofern dies vertraglich klar und eindeutig vereinbart wurde und der gewerbliche Mieter als Unternehmer davon Kenntnis hat.BGH, Urteil vom 26.09.2012 – XII ZR 112/10
BGH
Der Vermieter verliert den Anspruch auf Betriebskostennachzahlung nicht allein durch Fristversäumnis, wenn der Mieter keinen Mengenvorlauf bzw. Verlangen nach Abrechnungsreife nicht ausdrücklich geltend macht; im Gewerberaummietrecht gilt grundsätzlich, dass mietvertragliche Abrechnungs‑ und Nachforderungsfristen vorrangig zu beachten sind.BGH, Urteil vom 20.01.2016 – VIII ZR 152/15
Im Gewerberaummietrecht sind Mieterausbauvereinbarungen Standard: Gewerbemieter gestalten ihre Flächen nach eigenen Anforderungen um – mit oder ohne Kostenbeteiligung des Vermieters. Streit entsteht regelmäßig am Ende des Mietverhältnisses: Muss der Mieter zurückbauen? Welche Einbauten darf er mitnehmen? Wer haftet für Schäden an der Bausubstanz? Unklare oder fehlende Vereinbarungen führen zu kostspieligem Rechtsstreit. Wir formulieren Mieterausbauvereinbarungen für Eigentümer und Mietverwaltungen in München, klären Rückbaupflichten im laufenden Mietverhältnis und vertreten bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen nach Mietende.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Allein die Absicht des Vermieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Umbaumaßnahmen in den Mieträumen durchzuführen, genügt nicht, um im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung an die Stelle der vertraglichen Verpflichtung des Mieters, nach Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen und Instandsetzungs- bzw. Instandhaltungsmaßnahmen durchzuführen, einen Ausgleichsanspruch in Geld treten zu lassen. Ein solcher Ausgleichsanspruch setzt voraus, dass die Mieträume tatsächlich umgebaut werden.BGH, Urteil vom 12.02.2014 – XII ZR 76/13
BGH
Schäden, die durch den Mieterausbau an der Bausubstanz entstehen und über normale Nutzungsabnutzung hinausgehen, sind vom Mieter zu ersetzen – unabhängig davon, ob eine Rückbaupflicht vertraglich vereinbart wurde.BGH, Urt. v. 27.06.2018 – XII ZR 79/17
BGH
Einbauten des Mieters, die wesentliche Bestandteile des Grundstücks geworden sind, fallen in das Eigentum des Vermieters; der Mieter hat keinen Anspruch auf Entfernung, wohl aber ggf. einen Bereicherungs‑ oder Entschädigungsanspruch, soweit der Vermieter durch die Einbauten einen Vorteil erzielt hat.BGH, Urteil vom 25.10.2000 – XII ZR 136/98
Im Gewerberaummietrecht gibt es keinen sozialen Kündigungsschutz – aber die Voraussetzungen für wirksame Kündigung und reibungslose Räumung müssen trotzdem präzise eingehalten werden. Für Mietverwaltungen und Eigentümer ist eine schnelle, rechtssichere Beendigung von Mietverhältnissen bei Zahlungsverzug, Insolvenz des Mieters oder Vertragsende zentral für die Rentabilität der Immobilie. Besonderheiten gelten bei Insolvenzeröffnung: Der Insolvenzverwalter hat ein Sonderkündigungsrecht; Mietrückstände aus der Zeit vor Insolvenzeröffnung sind nur als Insolvenzforderung durchsetzbar. Wir führen Räumungsverfahren für Eigentümer und Mietverwaltungen in München durch – effizient und mit klarer Kommunikation über Zeitrahmen und Kosten.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Im Gewerberaummietrecht ist eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs zulässig, wenn der Mieter mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete in Verzug ist; besondere Schonfristregelungen wie im Wohnraummietrecht bestehen nicht.BGH, Urteil vom 15.06.2005 – XII ZR 291/01
BGH
Mit Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Mieters hat der Insolvenzverwalter das Recht, das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist zu kündigen – unabhängig von einer vertraglichen Laufzeit.BGH, Urteil vom 13.03.2013 – XII ZR 34/12
BGH
Bei einem nach Vertragsende nicht geräumten Gewerbeobjekt kann der Vermieter von Nutzungsentschädigung in Höhe der vereinbarten oder ortsüblichen Miete verlangen; ein Schadensersatz darüber hinaus ist bei Nachweis möglich.BGH, Urteil vom 18.06.2025 – VIII ZR 291/23
Professionelle Mietverwaltungen in München brauchen einen Rechtsbeistand, der ihr Geschäftsmodell versteht und schnell verfügbar ist – nicht einen Generalisten, der jedes Mal neu eingearbeitet werden muss. Wir arbeiten mit Mietverwaltungsunternehmen als fester Kanzleipartner: für Mietvertragsprüfungen, Mietanpassungen, Räumungsverfahren, Betriebskostenabrechnungen und die Klärung von Einzelfragen im Tagesgeschäft. Das Ergebnis sind kürzere Reaktionszeiten, rechtssicherere Abläufe und kalkulierbare Kosten. Wir passen unsere Zusammenarbeit individuell an die Struktur und das Volumen Ihrer Verwaltung an.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Einer Schadensersatzklage des Mieters gegen den Vermieter auf Wiedereinräumung der Besitz- und Mietrechte an der ehemaligen Wohnung, die der Mieter nach einer Eigenbedarfskündigung des Vermieters geräumt hat, kann nach Veräußerung der Wohnung durch den Vermieter nicht stattgegeben werden, ohne dass geklärt wird, ob dem Vermieter die Wiedereinräumung dieser Rechte noch möglich ist.BGH, Urteil vom 16.12.2009 – VIII ZR 313/08
BGH
Wohnt der Schuldner zur Zeit der Beschlagnahme auf dem Grundstück und umfasst die Wohnung Räume, die für seinen Hausstand entbehrlich sind, aber mangels baulicher Trennung nicht selbstständig vermietet werden können, kann der Zwangsverwalter verlangen, dass der Schuldner in eine andere Wohnung umzieht, die ihm vom Zwangsverwalter mietfrei überlassen wird, wenn dem Schuldner und seinen mitwohnenden Angehörigen ein Umzug zuzumuten ist. Der Schuldner kann den zumutbaren Umzug abwenden, wenn er für die Nutzung der entbehrlichen Räume seiner Wohnung dem Zwangsverwalter einen angemessenen Wertersatz zahlt.BGH, Urt. v. 16.05.2013 – IX ZR 224/12
BGH
Der einseitige, formularmäßige und allein den Mieter belastende Kündigungsrechtsausschluss außerhalb einer Staffelmietvereinbarung hält der Klauselkontrolle nicht stand.BGH, Urteil vom 19.11.2008 – VIII ZR 30/08
Häufige Fragen von Mietverwaltungen
Gewerberaummietrecht – was uns am häufigsten gefragt wird
Wie kann eine Mietverwaltung Räumungsverfahren effizient auslagern?
Wir übernehmen Räumungsverfahren für Mietverwaltungen in München, Bayern und Deutschland als feste Kanzleipartner – von der Kündigung bis zum Gerichtstermin. Durch klare Abläufe, schnelle Erreichbarkeit und transparente Kostenkommunikation entlasten wir Ihr Team. Sprechen Sie uns auf eine Kooperationsvereinbarung an.
Welche Schriftformmängel machen unsere Gewerbemietverträge angreifbar?
Häufige Schriftformmängel sind: mündliche Nachtragsvereinbarungen ohne schriftliche Dokumentation, nicht unterschriebene Anlagen, fehlende Anlagen-Bezüge im Vertragstext oder Änderungen per E-Mail statt als unterzeichneter Nachtrag. Wir prüfen Ihre Vertragsbestände auf Schriftformmängel und empfehlen Heilungsmaßnahmen.
Was passiert bei Insolvenz eines Gewerbemieters?
Mit Insolvenzeröffnung hat der Insolvenzverwalter ein Sonderkündigungsrecht; Mietrückstände vor Insolvenzeröffnung sind nur als Insolvenzforderung durchsetzbar. Ab Insolvenzeröffnung muss der Verwalter die laufende Miete als Masseverbindlichkeit begleichen. Wir sichern Ihre Position als Vermieter im Insolvenzfall rechtlich ab.
Welche Betriebskosten dürfen im Gewerberaum umgelegt werden?
Im Gewerberaummietrecht besteht weitgehende Vertragsfreiheit bei der Betriebskostenumlage – auch Positionen, die im Wohnraummietrecht nicht umlagefähig wären (z. B. Verwaltungskosten), können wirksam vereinbart werden, sofern die Klausel klar und transparent formuliert ist. Wir prüfen Ihre Abrechnungen auf Bestand und Durchsetzbarkeit.
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