Maklerprovision, Bestellerprinzip, Doppelmaklertätigkeit, Widerruf – das Maklerrecht ist durch Rechtsprechung geprägt und entwickelt sich laufend weiter. Wir vertreten Maklerunternehmen, Immobilieninvestoren, Käufer und Verkäufer in München, Bayern und Deutschland bei der Durchsetzung und Abwehr von Provisionsansprüchen.
Der Makler verdient seine Provision nur, wenn er eine wirksame Vereinbarung über die Provisionspflicht hat und der von ihm nachgewiesene oder vermittelte Hauptvertrag tatsächlich abgeschlossen wurde. Häufig wird über die Kausalität gestritten: War die Tätigkeit des Maklers ursächlich für den Vertragsabschluss, oder hätten sich die Parteien auch ohne ihn gefunden? Daneben besteht oft Streit über die Wirksamkeit des Maklervertrags selbst: fehlende Schriftform, kein konkretes Provisionsverlangen oder der Käufer bestreitet, einen Maklerauftrag erteilt zu haben. Wir vertreten Makler bei der Durchsetzung und Mandanten bei der Abwehr von Provisionsforderungen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Der Provisionsanspruch des Maklers entfällt, wenn er nicht beweisen kann, dass seine Nachweistätigkeit für den Abschluss des Hauptvertrags ursächlich war.BGH, Urteil vom 06.07.2006 – III ZR 379/04
BGH
Seit 2020 müssen Maklerprovisionen beim Kauf von Wohnimmobilien zwischen Käufer und Verkäufer hälftig geteilt werden; Klauseln, die den Käufer höher belasten, sind unwirksam.BGH, Urteil vom 06.03.2025 – I ZR 32/24
BGH
Gestaltet der Makler bei einem im elektronischen Geschäftsverkehr abgeschlossenen Maklervertrag die Annahmeerklärung des Verbrauchers entgegen § 312j III BGB nicht als ausdrückliche Bestätigung der Provisionspflicht aus, ist der Maklervertrag gem. § 312j IV BGB nicht schwebend, sondern endgültig unwirksam.BGH, Urt. v. 09.10.2025 – I ZR 159/24
Ein Makler kann seinen Provisionsanspruch verwirken, wenn er die Interessen beider Parteien eines Geschäfts vertritt, ohne beide darüber zu informieren – die sogenannte Doppeltätigkeit. Außerdem verliert der Makler seinen Anspruch, wenn er die ihm bekannten Mängel des Kaufobjekts verschweigt oder den Auftraggeber in anderer Weise treuwidrig schädigt. In der Praxis streiten Parteien häufig darüber, ob der Makler tatsächlich für beide Seiten tätig war und ob er seine Offenlegungspflichten verletzt hat. Wir prüfen die Umstände des Einzelfalls und beraten über Einwendungen gegen Provisionsforderungen oder die Risiken bei Doppeltätigkeit.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Handelt der Makler als Doppelmakler, ohne beide Auftraggeber über seine Tätigkeit für den anderen zu informieren, verwirkt er seinen Provisionsanspruch sowohl gegenüber dem Verkäufer als auch gegenüber dem Käufer.BGH, Urteil vom 08.06.2000 – III ZR 187/99
BGH
Verschweigt der Makler einem ihm bekannten wesentlichen Mangel des Kaufobjekts, so verliert er nicht automatisch seinen Provisionsanspruch, haftet aber auf Schadensersatz gegenüber dem geschädigten Auftraggeber.BGH, Urteil vom 09.07.2009 – III ZR 104/08
OLG
Verletzt der Makler grob vertragswidrig seine Treuepflicht, insbesondere durch vorsätzlich verschwiegene Tatsachen oder wissentlich falsche Angaben, verwirkt er die Provision entsprechend § 654 BGB.OLG Hamm, Urteil vom 29.05.2000 – 18 U 236/99
Seit 2023 gelten besondere Schriftform‑ und Widerrufs‑Vorgaben für Maklerverträge beim Kauf von Wohnimmobilien zwischen Verbrauchern. Daneben besteht bei außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Verträgen ein 14‑tägiges Widerrufsrecht, über das der Makler belehren muss. Unterlässt der Makler die Widerrufsbelehrung, verlängert sich das Widerrufsrecht auf bis zu 12 Monate und 14 Tage – mit der Folge, dass bereits gezahlte Provisionen zurückzuerstatten sind. In der Praxis entstehen Streitigkeiten darüber, ob ein Vertrag „außerhalb von Geschäftsräumen" abgeschlossen wurde und ob die Belehrung den gesetzlichen Anforderungen genügt. Wir beraten Makler zur rechtskonformen Vertragsgestaltung und Mandanten bei der Rückforderung zu Unrecht gezahlter Provisionen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Bei einem außerhalb von Geschäftsräumen geschlossenen Maklervertrag besteht ein Widerrufsrecht des Auftraggebers; unterbleibt die Widerrufsbelehrung, kann sich die Widerrufsfrist auf bis zu 12 Monate und 14 Tage verlängern.BGH, Urt. v. 26.11.2020 – I ZR 169/19
BGH
Widerruft der Auftraggeber den Maklervertrag wirksam, geht der bereits entstandene Provisionsanspruch des Maklers unter; eine Rückzahlung der bereits gezahlten Provision ist dann Pflicht.BGH, Urteil vom 07.07.2016 – I ZR 68/15
Viele notarielle Kaufverträge enthalten eine Maklerklausel, in der sich der Käufer zur Zahlung der Provision verpflichtet. Die Wirksamkeit dieser Klauseln hängt davon ab, ob sie als Allgemeine Geschäftsbedingungen einzustufen sind und ob sie den Käufer unangemessen benachteiligen. Problematisch sind insbesondere Klauseln, die den Käufer ohne vorherigen Maklervertrag zur Provision verpflichten, oder die Haftung des Maklers für fehlerhafte Angaben ausschließen. Daneben stellt sich die Frage, ob die notarielle Beurkundung der Maklerklausel einen eigenen Maklervertrag ersetzt. Wir prüfen Maklerklauseln auf Wirksamkeit und vertreten bei Rückforderungsansprüchen.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Eine im notariellen Kaufvertrag enthaltene Maklerklausel begründet keinen selbstständigen Provisionsanspruch, wenn ihr keine eigenständige Provisionsabrede mit dem Makler zugrunde liegt.BGH, Urteil vom 11.01.2007 – III ZR 7/06
Seit 2015 gilt im Wohnraummietrecht das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, zahlt die Provision. In der Praxis versuchen manche Vermieter, die Provision auf anderem Wege auf den Mieter zu übertragen – durch Vermittlungsgebühren, Verwaltungskostenpauschalen oder ähnliche Konstruktionen. Solche Umgehungsversuche sind nach der Rechtsprechung unwirksam; zu Unrecht gezahlte Provisionen können zurückgefordert werden. Daneben entstehen Streitigkeiten über die Frage, ob tatsächlich ein Maklerauftrag des Vermieters vorlag oder ob der Makler auf eigene Initiative tätig wurde. Wir beraten Mieter bei der Rückforderung und Makler bei der rechtskonformen Gestaltung ihrer Tätigkeiten.
Relevante Rechtsprechung
BGH
Das Bestellerprinzip nach § 2 Abs. 1a WoVermittG beherrscht alle Vermittlungs‑ und Nachweisverträge zur Vermietung von Wohnraum; vertragliche Vereinbarungen, die den Mieter zur Provisionszahlung verpflichten, sind nach § 5 Abs. 1 WoVermittG nichtig, soweit sie dem Gesetz zuwiderlaufen.BGH, Urteil vom 14.03.2019 – I ZR 134/18
Häufige Mandantenfragen
Maklerrecht in Bayern – die wichtigsten Fragen
Kann ich eine bereits bezahlte Maklerprovision zurückfordern?
Ja – bei fehlendem Maklervertrag, fehlender Kausalität (z. B. Vorkenntnis des Käufers), wirksam erklärtem Widerruf oder Verwirkung durch nicht offengelegte Doppelmaklertätigkeit. Wir prüfen Rückforderungsansprüche und vertreten in Provisionsstreitigkeiten in München, Bayern und Deutschland.
Was gilt seit der Maklerprovisions-Reform 2020 beim Immobilienkauf?
Seit Dezember 2020 gilt bei Kaufverträgen über Wohnimmobilien die hälftige Provisionsteilung: Derjenige, der den Makler beauftragt, darf nicht weniger zahlen als die andere Partei. Einseitige Provisionsabwälzungen auf Käufer sind unwirksam. Umgehungsversuche werden von der Rechtsprechung konsequent sanktioniert.
Wann verliert ein Makler seinen Provisionsanspruch?
Der Provisionsanspruch entfällt bei fehlender Kausalität, bei Interessenkonflikt (nicht offengelegte Doppelmaklertätigkeit), bei Arglist (Verschweigen wesentlicher Mängel) oder bei Verstoß gegen das Bestellerprinzip. Wir vertreten Maklerunternehmen und Auftraggeber bei Provisionsstreitigkeiten in ganz München, Bayern und Deutschland.
